Gérer un copropriétaire qui refuse de faire des travaux peut rapidement devenir un casse-tête. En tant qu’expert en travaux et rénovation, je vous propose des solutions concrètes pour surmonter ces défis. Votre immeuble doit rester en bon état, et cela passe par une gestion efficace des travaux nécessaires et des obligations de chacun.
L’assemblée générale ou le syndic peut imposer des travaux à un copropriétaire
Lors de l’assemblée générale (AG), les copropriétaires peuvent décider de réaliser certains travaux nécessaires à la pérennité de l’immeuble. Par exemple, en cas de dégât des eaux provenant d’une partie privative qui endommage les parties communes, le copropriétaire concerné doit réaliser les réparations et activer son assurance. Le syndic, quant à lui, peut exiger l’usage de certains matériaux, comme précisé dans le règlement de copropriété, notamment pour des éléments comme la porte d’entrée.
Pour garantir les intérêts de tous, les décisions votées en AG, qu’elles concernent des travaux d’entretien ou des rénovations plus lourdes, s’appliquent à l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux ayant voté contre. Ces travaux doivent être financés à hauteur de leur quote-part. Si l’AG a voté pour changer les fenêtres afin de renforcer l’isolation thermique, tous les copropriétaires devront contribuer, même ceux qui n’avait pas donné leur accord initial.
Qu’en est-il en cas d’urgence ?
Parfois, certaines situations nécessitent des travaux urgents pour préserver l’intégrité de l’immeuble, comme des infiltrations d’eau dans les fondations. Dans ces cas spécifiques, il n’est pas nécessaire de convoquer une AG pour voter les travaux. Le syndic peut demander à une entreprise de procéder immédiatement à l’intervention.
Le syndic peut obliger un copropriétaire à régler des travaux sur les parties communes
Le syndic joue un rôle crucial dans la bonne gestion de l’immeuble. Il est l’interlocuteur principal pour organiser les travaux sur les parties communes et financer les projets d’amélioration votés par l’AG. Les travaux tels que la rénovation du toit ou l’installation d’un nouvel ascenseur impliquent souvent des sommes importantes.
Bien que le syndic ne puisse obliger un copropriétaire à souscrire un prêt pour couvrir ces dépenses, le copropriétaire qui ne paie pas sa quote-part des travaux votés se trouve en défaut de paiement. Il est alors en infraction vis-à-vis de la copropriété. J’ai déjà vu des situations où des facilités de paiement ont été accordées à condition que la demande soit faite dans les deux mois suivant la réception du PV d’AG.
Accès aux parties privatives
Pour réaliser des travaux sur les parties communes, les entreprises doivent parfois accéder aux parties privatives. En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire doit laisser entrer les professionnels dans son domicile. C’est obligatoire pour la bonne marche des travaux, notamment quand des interventions sur les canalisations ou l’électricité sont nécessaires.
Un copropriétaire doit obligatoirement demander l’autorisation du syndic ou de l’ag pour faire des travaux
Certaines rénovations dans un appartement peuvent nécessiter l’autorisation préalable de l’AG ou du syndic. Par exemple, tout changement affectant l’aspect extérieur de l’immeuble comme le remplacement de fenêtres, doit être validé. En revanche, des travaux internes ne nécessitant pas de modification externe, comme refaire une cuisine, peuvent être entrepris sans autorisation.
Il est indispensable de déposer une proposition de résolution complète et précise avant l’envoi des convocations à l’AG pour obtenir l’approbation. Pour les gros chantiers, un dossier technique détaillé, avec plans et devis, est souvent requise. Un conseil : ne commencez jamais les travaux sans cet accord formel. J’ai vu des copropriétaires se retrouver avec des frais de remise en état à cause de travaux commencés sans autorisation.
Travaux nécessitant une autorisation
- Modification de la façade
- Remplacement des fenêtres ou volets
- Installation de climatiseurs extérieurs
- Changements affectant les parties communes
Travaux ne nécessitant pas d’autorisation
- Peinture intérieure
- Rénovation de la plomberie ou de l’électricité non visible
- Aménagements internes ne modifiant pas la structure
Que faire en cas de refus de l’ag pour des travaux privatifs ?
Lorsqu’un copropriétaire souhaite effectuer des travaux dans son logement, il peut se heurter à un refus de l’assemblée générale. Dans ce cas, deux solutions s’offrent à lui. Il peut contester la décision devant le tribunal. Le juge pourra alors statuer si les travaux sont nécessaires et conformes à la destination de l’immeuble.
Une autre solution consiste à demander une autorisation judiciaire. Cela est possible si les travaux relèvent de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et sont considérés comme des travaux d’amélioration. Par exemple, l’installation d’un système de climatisation centralisé peut être jugée comme une amélioration.
Prescription et contestation
La durée pendant laquelle une installation litigieuse peut être contestée dépend du type de droit en jeu. Si l’ouvrage n’affecte que l’aspect extérieur, la prescription est de cinq ans pour les droits personnels. En revanche, si l’installation empiète sur les parties communes, la prescription est de trente ans pour les droits réels.
| Type d’installation | Prescription |
|---|---|
| Aspect extérieur uniquement | 5 ans |
| Emprise sur parties communes | 30 ans |
Ne jamais entamer un chantier sans autorisation préalable. En cas de dommage ou de nuisance, la responsabilité incombe toujours au copropriétaire exécutant les travaux. Vous vous éviterez ainsi des problèmes légaux et des coûts supplémentaires.
Obligations du syndic envers la copropriété
Le syndic a des responsabilités très précises envers la copropriété. Il doit veiller à la bonne exécution des travaux votés et garantir que chaque partie respecte ses obligations. Si le syndic faillit à ses devoirs, les copropriétaires peuvent entreprendre plusieurs recours.
Recours en cas de carence du syndic
Voici quelques démarches possibles en cas de manquement du syndic :
- Adressez une mise en demeure au syndic pour rappeler ses obligations.
- Engagez une procédure de référé pour obtenir une décision rapide du tribunal.
- Demandez la désignation d’un administrateur provisoire en cas de carence avérée.
Anticiper et gérer les litiges avec les copropriétaires récalcitrants permet de maintenir l’harmonie dans l’immeuble. Je me souviens qu’un de mes clients avait des soucis avec un voisin refusant de payer sa part pour la rénovation du hall. Grâce à la détermination collective et à une bonne gestion, nous avons réussi à régler la situation.
Anthony Durand, expert en travaux et rénovation, j’espère que ces conseils vous seront utiles pour vos projets immobiliers. Gardez toujours en tête que la législation et les règlements de copropriété sont vos meilleurs alliés pour maintenir et améliorer votre patrimoine commun.
